Рынок коммерческой недвижимости, как и жилой, подвержен влиянию разных факторов. Цены и количество доступных объектов изменяется, и чтобы понять, куда стоит инвестировать, необходимо понимание его основных трендов.
Большая часть сегментов данного рынка в прошлом году стала восстанавливаться, хотя прогнозы были весьма пессимистичны. Другие показали неожиданный бурный рост. Инвестиции многократно выросли. Статья подготовлена профессиональным игроком на рынке коммерческой недвижимости «Магазин Магазинов».
Складов не хватает
Спрос значительно вырос, и существующее предложение не может его удовлетворить. Это вызвало резкое увеличение ставок. Из-за того, что доля e-commerce продолжает расти по сравнению с розничной торговлей, эта тенденция должна сохраниться.
Конкурирующие арендаторы предлагают более высокую плату в формате аукциона, и ставки при переговорах растут. Кроме того, из-за дефицита складов многие арендаторы вынуждены соглашаться на предложенные владельцами ставки.
Минимальная ставка составляет около 7000 р. за аренду 1 м2, максимальные — до 12 тысяч.
Третья часть сделок заключаются в формате built-to-sute — строительство происходит под заказ тех, кто в будущем будет арендовать эти площади. Договоры оформляют на длительные сроки (10 лет), большая часть строящихся площадей на конец года была уже законтрактована. В среднем сроки контрактов составляют 4,5 года из-за нестабильности экономики и невозможности прогнозировать рост бизнеса.
Торговые центры
Наблюдается рост интереса инвесторов к ТЦ. Инвестиции составили 45% от общего объема вложений в коммерческие объекты. За прошлый год он вырос в 3 раза по сравнению с 2022. В последние годы рынок сильно пострадал из-за пандемии и ухода иностранных ритейлеров, а падающий рынок очень привлекателен для покупки активов.
Торговые центры продаются с дисконтом. Однако сам покупательский трафик не рос. В ТЦ много помещений пустует, но вакансия сокращается. Наблюдается высокий спрос ритейлеров на новые помещения.
Новые наниматели считаются более выгодными для владельцев, ведь российские бренды платят более высокие проценты от оборота товаров.
Рост сделок по офисам
Офисы все чаще покупают, а не арендуют, а количество свободных площадей сокращается. Самые непопулярные — офисы под отделку. Растет количество продаж офисных помещений как пользователям, так и инвесторам из-за недоступности иностранного рынка.
Арендаторы все чаще приходят к идее покупки офиса для фиксации расходов и для того, чтобы сохранить свои капиталы при волатильности доллара. Компании ищут устойчивые активы, и офисы оказались подходящим вариантом.
Частные инвесторы интересуются в основном “мелкой нарезкой” — небольшими блоками, которые, по мнению экспертов, являются мейнстримом. Однако их доля составляет не более 15-20%.
Эксперты считают, что сейчас открылись возможности для тех, кто не боится рисковать, и в России происходит трансформация классического рынка рантье.
