Переуступка права по ДДУ – особенности оформления и рискиЦессия, то есть переуступка права требования по долевому договору, осуществляется, чаще всего, от соинвестора новостройки, вложившего средства ещё на стадии котлована. Но в силу разных жизненных обстоятельств свои права по ДДУ могут продавать и простые дольщики. Эта процедура отличается от обычной продажи жилья. Ведь при цессии приобретается не жилплощадь, а право претендовать на неё после принятия дома в эксплуатацию.

Оформление переуступки происходит так: дольщик и покупатель подписывают соглашение на основе долевого контракта. В документе зафиксированы характеристики квартиры, подтверждено выполнение продавцом инвестиционных обязательств перед компанией-девелопером. Застройщик в свою очередь передаёт новому участнику договорённости бумаги, подтверждающие оплату, и справку о свободе от залогового бремени, если жилище куплено на ипотечные средства.
Случается, что обладатель ДДУ ещё не полностью расплатился с девелоперской организацией. Тогда переуступить права можно только с её одобрения. В текст договора необходимо включить пункт о переносе долговых обязательств на новое лицо. После подписания документы направляются в ЕГРН на регистрацию. Оригинальный экземпляр долевого контракта передаётся покупателю, и между ним и прежним собственником происходит расчёт.

Нюансы процедуры

Когда в закон, регламентирующий долевое строительство, ввели указание на обязательное использование эскроу-счета для денежных перечислений, механизм цессии изменился. Вместе с уступкой ДДУ передаётся и счёт, открытый на имя предыдущего правообладателя. Эскроу открывается на конкретное лицо, тем не менее, возможность востребовать размещённые на нём средства в случае не завершения стройки можно отдать другому.

Существует некоторая доля риска, в ситуации, когда перепродаются уже раз купленные права требования. К примеру, организация-подрядчик продаёт жилплощадь частнику-инвестору, а тот реализует её снова. Проблема возникнет, если кто-то из этой цепочки обанкротится или организация подрядчика за это время завершит процедуру ликвидации фирмы. Это сделает сомнительной правомерность последней сделки. К тому же право на квартиру в строящемся доме не попадает под защиту закона. Он распространяется только на тех, кто купил готовое жильё.

После переуступки долевое соглашение сохраняет юридическую силу. В нём изменяется лишь имя будущего новосёла. Никаких других поправок вносить в него нельзя. Новому дольщику придётся априори согласиться с условиями договорённости, исправить какой-то пункт не получится.

Зато и обязательства девелоперской компании, прописанные в первоначальном ДДУ, будут распространяться и на нового партнёра. В силе останутся все гарантии, установленные сроки, и пр. Есть лишь один неприятный нюанс: если после цессии договор участия будет по каким-то причинам признан недействительным, обращаться к застройщику с претензиями будет бесполезно. Требовать чего-то можно только от продавца.

Ещё один нуждающийся в разъяснении момент. В ДДУ, заключённом на начальном этапе строительства, указана актуальная на тот момент цена квадратного метра. По мере продвижения проекта она повышается. Значит, приобретая квартиру по переуступке через достаточный промежуток времени, будущий собственник получает права уже на более дорогую жилплощадь. Повышению цены способствует и рыночная конъюнктура. Последствия этого дольщик ощутит, когда в результате судебного рассмотрения из-за долгостроя или по другим поводам штрафные выплаты в его пользу будут рассчитаны, исходя из суммы, указанной в договоре, а не тех денег, которые он на самом деле заплатил.

Меры безопасности

Приступая к сделке, надо проверить несколько факторов.
Произвёл ли продавец все платежи по договору участия. Для этого понадобится справка от девелопера об исполнении финансовых обязательств и квитанции об уплате.
Зарегистрирован ли акт долевого участия в Росреестре. Это подтвердит выписка из реестра. Кроме того, на оригинале контракта должен быть штамп о внесении информации в ЕГРН.
На наличие или отсутствие банковского залога тоже укажет штамп Росреестра на договоре. Он должен содержать слова о регистрации ипотеки или залога, если таковая производилась.
Желательно проверить и личность самого продавца. Узнать, не фигурирует ли субъект в уголовных разбирательствах, нет ли к нему юридических претензий, можно на порталах городского суда, Федерального реестра сведений о банкротстве и на сайте службы судебных приставов.